你見過在23層的標準廠房嗎？

你能想象車間機器在百米高空中運作的場景嗎？

這不再是人們幻想中的畫面，“一棟樓裝下一條產(chǎn)業(yè)鏈”的夢想，已經(jīng)通過工業(yè)上樓實現(xiàn)了。

深圳寶安全至科技創(chuàng)新園、東莞松湖智谷產(chǎn)業(yè)園、香港工業(yè)大廈等，都是鮮活的“工業(yè)上樓”案例。

未來，工業(yè)上樓依舊會是各地方解決土地問題緊缺、產(chǎn)業(yè)空間供給的主要手段之一。

但對于企業(yè)來說，將廠房搬上樓并非易事，園區(qū)、廠房如何做，才能加強企業(yè)上樓的意愿呢？

何時上？

三個階段 見證發(fā)展

早在上世紀80年代，香港、新加坡就因土地、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等種種客觀壓力，便開始探索“工業(yè)上樓”的路徑。

本世紀，隨著廣東部分地區(qū)土地資源日益緊缺，工業(yè)上樓的概念逐漸被引入。佛山、深圳、東莞的工業(yè)上樓模式得到快速發(fā)展。

1.0時代：探索

2005年，佛山出現(xiàn)了首個“工業(yè)上樓”的項目。

早期，珠三角的工業(yè)以自發(fā)為主，“村村點火，戶戶冒煙”是其最大的特點，1-3層扁平式分布的村級工業(yè)園是企業(yè)的主要發(fā)展空間。

由于中小企業(yè)數(shù)量快速增加，企業(yè)資產(chǎn)有限，很多企業(yè)沒有購買地塊自主開發(fā)的實力。加之土地成本日益升高，為提高土地利用效率，電子、家電、醫(yī)藥等輕生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)開始“上樓”。

隨后，有電梯、樓梯及吊裝設(shè)施，并且滿足企業(yè)生產(chǎn)、制造需求的多層立體工廠開始出現(xiàn)。

2.0時代：升級

伴隨多層廠房在國內(nèi)的不斷普及，更多城市開始嘗試“工業(yè)上樓”。工業(yè)上樓也在各地不斷的創(chuàng)新與探索中得到發(fā)展。

開始由單一的多層工廠，演變?yōu)槟苌a(chǎn)、辦公、研發(fā)、設(shè)計的新型工業(yè)樓宇模式。越來越多超過6層、24米以上的高層大廈涌現(xiàn)。

但問題也隨之而來，由于工業(yè)上樓的廠房多以標準廠房為主，忽視了不同企業(yè)的個性化需求，層高、承重等建設(shè)標準不符合企業(yè)需求。

企業(yè)只能遷到地價較低的地區(qū)，導(dǎo)致高層廠房出現(xiàn)大面積空置的情況出現(xiàn)。廠房的建設(shè)商、運營商意識到這個問題后，開始采取“先招商，后建設(shè)”的模式，為目標企業(yè)建設(shè)定制型廠房。

3.0時代：創(chuàng)新

如今，這個“寸土寸金”的時代，各個城市都喊出了“向天要空間”的口號。

在市場和政策的雙重作用之下，工業(yè)廠房不僅逐漸拉近和天空的距離。也在不斷創(chuàng)新嘗試廠房規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)，力求為企業(yè)提供更加適配的生產(chǎn)經(jīng)營空間。

深圳寶安全至科技創(chuàng)新園便是一個成功的典范。園區(qū)內(nèi)，不僅生產(chǎn)研發(fā)、總部辦公、產(chǎn)業(yè)配套、生活配套等功能區(qū)一應(yīng)俱全，23層高的標準廠房也成為了園區(qū)中最醒目的存在。

走進普通的多層、高層工業(yè)廠房，你能發(fā)現(xiàn)一樓永遠是“一房難求”。這是因為很多企業(yè)所需的生產(chǎn)設(shè)備體型較大，對承重要求高，一般只有1樓能滿足這類企業(yè)的需求。

而全至科技創(chuàng)新園的樓層承重、走廊寬度、柱距等，都是根據(jù)工業(yè)生產(chǎn)的需求而設(shè)計。還配有多臺高速客梯和多臺載重2-3噸的大型貨梯，成功實現(xiàn)人貨分流，大型設(shè)備上樓的問題得以解決。

不僅如此，對于企業(yè)來說，產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)、合作客戶、供應(yīng)商等，就在自己上下樓。

一家入駐的企業(yè)表示，因為客戶群體相同，所以當客戶來考察的時候，可以樓上樓下進行參觀交流。研發(fā)技術(shù)上的問題，也能大家一起研究解決，帶來了很多成本上的優(yōu)勢。

怎么上？

規(guī)劃先行 滿足個性

雖然工業(yè)上樓已成大勢所趨，但大部分企業(yè)上樓的意愿度仍不高，工業(yè)上樓出現(xiàn)了難以解決的問題。

當前大型、中型設(shè)備上樓已不再是問題，但工廠需要適應(yīng)防震、防塵等更高要求。比如電子信息產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)等，很多產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)車間都要求無塵空間。

工業(yè)上樓的廠房如何能滿足更多精細化、精確化的生產(chǎn)需求？

建設(shè)廠房規(guī)劃先行。

首先工業(yè)上樓存在一定的產(chǎn)業(yè)限制，既然是這樣，建設(shè)之前的首要任務(wù)就是找到并且確定適合上樓的對象。

各地可以根據(jù)自身的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局，結(jié)合工業(yè)上樓的限制，篩選出符合條件的產(chǎn)業(yè)，再根據(jù)產(chǎn)業(yè)特性，在環(huán)保安全、減震除塵、設(shè)備載重等方面，進行前瞻性設(shè)計，方便后續(xù)招商工作的推進。

先招商，后建設(shè)。為“目標企業(yè)”提供定制化廠房，不失為一種解決方法。

針對入駐企業(yè)的個性化需求，在開發(fā)過程中，根據(jù)實際情況適當調(diào)整規(guī)劃。只有企業(yè)的基本需求得到滿足，企業(yè)才有可能上樓。

誰先上？

不論大小 只看需要

除了廠房本身的問題外，大多數(shù)制造型企業(yè)，依舊不愿將工廠“搬上樓”。

一方面，大多數(shù)的高層廠房，主要面向中小企業(yè)，政府可以通過政策引導(dǎo)、優(yōu)勢引導(dǎo)等方法，加快中小企業(yè)上樓的步伐。

必備的生產(chǎn)要素是硬性條件，而高層廠房對中小企業(yè)的吸引可以從軟環(huán)境入手。高層廠房不僅是單純的廠房平面疊加，而是生產(chǎn)、實驗及研發(fā)的垂直分區(qū)模式。

從辦公環(huán)境來說，就能有很大的提升，比如高端環(huán)境、更加智能化的管理系統(tǒng)等，提高員工辦公體驗的同時，對提升企業(yè)形象、招聘用工也有一定幫助。

其次，高層廠房中的企業(yè)更加聚集，對產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展，也有很大幫助。武漢的“北斗大廈”，就是一個成功案例。

“北斗大廈”里，幾乎可以找到整條北斗導(dǎo)航產(chǎn)業(yè)鏈，樓下公司需要芯片支持，只需上樓尋求合作便可以，如果出現(xiàn)什么問題，雙方也能快地調(diào)整，合作起來暢快無比。

同時，政府如果能給予一些政策補貼，比如補貼一半租金，或者支持分割銷售、獨立產(chǎn)權(quán)、支持中小企業(yè)入股合建等，提升中小企業(yè)上樓的意愿度，也是推動工業(yè)上樓的方式之一。

另一方面，對于一些大型企業(yè)來說，不論是自建還是入駐高層廠房的意愿度都不高。

此時，政策更應(yīng)該起到引導(dǎo)作用，比如以財政補貼的形式，引導(dǎo)平臺公司或者國有企業(yè)先集中建設(shè)一批高層廠房后，以低于市場的價格租賃給企業(yè)，待模式成熟，再逐步回歸市場價格。

另外，深圳對于“向天要空間”，還有一個隱藏大招，便是“聯(lián)合拿地”。

今年，深圳南山向5家工業(yè)上市企業(yè)集中分配27層研發(fā)用房，以土地競拍的形勢，集約高效解決企業(yè)“恒產(chǎn)”需求的聯(lián)建模式。

如今，“工業(yè)上樓”的模式在全國正處于推廣發(fā)展階段。各個地區(qū)的發(fā)展階段與程度也不盡相同，珠三角地區(qū)已經(jīng)是相對成熟的階段，長三角正處于快速發(fā)展中，而環(huán)渤海還在初步探索和發(fā)展中。

隨著新舊功能轉(zhuǎn)換的全面提速，和珠三角的先行示范，工業(yè)上樓在全國其他地區(qū)的實用性，也將逐步提升。